X市某住宅小区业主委员会诉某物业管理中心案

（一般所有权与所有权相关权利纠纷）

【案  情】

原  告：某小区业主委员会

被  告：某房地产开发总公司（简称A公司）

被  告：某房产公司（简称B公司）

被  告：某物业管理中心（简称物业中心）

    原告诉称：某小区由A公司1993年开发修建，1996年交由物业中心管理，2000年因A公司新建住宅楼拆除了物业管理使用的房屋，同时原告在与被告物业中心与签订物业管理合同中约定：新楼建成后，拆建单位给付物业中心物业管理用房（产权归全体业主）。现新楼建成交B公司，原告要求给付200平方米的物业管理用房未果，遂诉至法院：请求三被告停止侵权；由三被告给付物业管理用房。

    三被告辩称：物业管理用房的权利人为业主，原告业主管理委员会本身没有属于自已的财产和经费，不具有诉讼主体资格。就物业管理用房业主委员会在未经业主或业主大会决议授权的前提下不具有请求权，无权作为权利当事人提起诉讼，请求法院驳回原告诉讼。另给付物业管理用房的法规出台在本案事件发生之后，不具有溯及力。

【审  理】

（一） 一审情况

1、一审判案理由

    X市X区法院认为：根据《物业管理条例》第10条的规定：“同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”；第16条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区县人民政府的房地产行政主管部门备案。”；第19条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理备案无关的活动。”据此，本案原告是在X市房地产依法备案，合法成立的。其在依法履行职责，从事与物业管理相关的活动时应具有诉讼主体资格，故三被告辨称原告不具有诉讼主体资格的理由不能成立。根据《X区城市住宅区物业管理办法》第21条规定：“开发建设单位或者产权单位向业主委员会移交住宅区时，应当同时移交物业管理用房。物业管理用房面积按住宅区总建筑面积的2 ‰确定，最低不少于30平方米，最高不超过300平方米。物业管理用房的产权属该住宅区全体业主共有，由物业管理企业按照物业管理合同使用。”本案中原告小区原有物业管理用房由被告物业管理中心使用，在此期间该房屋被A公司拆除后交于B公司开发建设修建商品楼，但该楼建成后，未能移交原告物业管理用房，侵害了小区全体业主的合法权益。据此被告B公司作为开发建设单位应向原告移交并给付物业管理用房；被告A公司系原物业管理用房的拆除者，应承担物业管理用房的修建费用；被告物业中心系物业管理用房的使用者，在从事物业管理期间未能正确履行职责，且与原告签订的《物业管理委托合同》同时约定由其办理物业管理用房，对此也存在过错，亦应承担物业管理用房的修建费用。

2、一审定案结论

    X市X区法院依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款之规定，判决如下：

    被告B公司自本判决书生效之日起五日内向原告移交物业管理用房，该房的面积为200平方米，该房的地点限于该小区内，被告B公司提供物业管理用房的全部费用由被告A公司承担，被告物业中心对此费用承担连带责任。

    案件受理费50元，由三被告共同负担。

（二）二审情况

1、二审诉辩主张

    一审判决后，三被告不服一审判决，向X市中级人民法院提起上诉。

●上诉人辩称

    上诉人物业中心诉称： （1）某小区自1989年起建，1993年投入使用至今已近十年。建成小区时，国家及本地区还未出台相应的物业管理法律、法规，因此并没有划建物业管理用房的规定。2003年5月1日生效的《X市物业管理条例》及2003年9月1日生效的《物业管理条例》不具有溯及力。（2）我中心作为物业管理企业，既无提供物业用房的法定义务，也无约定的义务。无论从法律规定及合同约定，我中心无提供物业用房的义务。一审法院以侵权之诉审理却将我中心作为本案的义务承受人之一，这一判定缺乏基本的法律依据。（3）拆除房产后至今，我中心仍继续履行物业管理职责。一审法院在侵权主张没有基本的法律和事实依据的前提下，判决由我中心承担侵权给付的连带责任，失去法律的公正及公平。（4）业主委员会不具有诉讼主体资格，一审法院未查明原告诉讼主体资格，作出不当的判决，请求二审法院予以纠正。

    上诉人B公司诉称：（1）业主委员会为业主大会选举的执行机构，没有自有财产和经费，不符合最高院关于民事诉讼法规定可作为诉讼主体的组织的规定，其备案并不表明其具有主体资格。按照法律基本原则，业主委员会没有承担民事责任的能力，既不具有作为被告的责任能力，也就不能作为原告主张权利，且有权主张物业管理用房的权利主体为业主而非业主委员会自身。一审时，原告当庭不能提供业主或业主大会的授权书，其既非权利人又非诉讼代表人，因此为保证法律的严肃与公正，使权利归位不致滥用，应当驳回原告的诉讼。（2）原告将我公司列为被告没有事实上及法律上的理由。一审时，业主委员会没能提供我公司侵权的任何证据，一审法院将我公司作为责任人并承担给付物业管理用房的义务，判决结论于法无据。

    上诉人A公司诉称：（1）某小区在我公司建成使用多年后，才陆续出台了部分法律、法规，当时并没有物业管理用房由开发企业提供的法律规定，一审法院以现在的法规解决过去的事件，有失公正。（2）一直以来我公司在小区内仍尽力解决物业中心办公用房问题。2000年7月16日X区计委、建设厅和土地局联合以新计投资（2000）643号文下达建设计划，X市规划局、土地局确定拆迁范围，原物业中心占用的办公房属临时建筑在拆除范围，在拆除后物业中心搬入小区内另一处地点办公。本案一审判决由我公司给付被拆除房产违反法律基本规定，即被拆除房屋属临建房，其本身就不存在产权问题。且依据物权取得的法理，原告主张侵权就必须有义务证明其对该物享有的权利，需提供原始取得或继受取得的有效证据。因此，一审法院在没有证据及法律依据的基本前提下，因何判定我公司构成侵权？（3）我公司从未向原告或其他单位作出过给付房产的任何承诺。在一审开庭时，原告未能提供任何证据，一审法院依何法律判决我公司承担给付责任？（4）本案业主委员会无权代表业主主张权利，无权提出给付物来管理用房的主张。

●被上诉人辩称

    被上诉人辩称：业主委员会具有诉讼主体资格并进行备案，具有主体资格。上诉人应当按照2003年5月1日生效的《X市物业管理条例》第四十三条要求：“物业建设单位按房屋建筑面积的3 ‰提供物业管理服务用房（产权归全体业主）”的规定以及《物业管理服务合同》的约定向业主委员会给付物业管理用房。

2、二审的事实和证据

    X市中级人民法院经审理，确认了一审时认定的证据，但对一审认定的事实部分有进一步的认定：第一、业主委员会认为是代表业主主张权利起诉，未能提供业主或业主大会的授权成为诉讼代表人的证据；第二、原物业中心使用的物业用房为临建房屋，业主委员会没有提供证据证明被拆除房屋的权属；第三、物业中心与业主委员会代表业主签订《物业服务合同》，B公司和A公司非合同当事人，未签章。第四、《物业管理条例》2003年6月8日公布，2003年9月1日起施行；《X市物业管理条例》2003年5月1日起施行。

3、二审判案理由

    本案有权主张物业管理用房的主体应当为某小区的业主。根据现有物业管理法律、法规，业主委员会作为业主大会的执行机构对于物业管理用房等权利无独立的请求权，业主委员会在没有得到业主、业主大会的明确授权的前提下，不能当然享有对属于业主名下的权利予以主张。本案中如业主委员会以业主的名义主张物业管理用房，被上诉人应当提交相应的证据予以证明。一审法院对业主委员会是否经业主或业主大会决议授权的事实未予查明，仅以业主委员会在房地产行政部门备案即认定业主委员会具有诉讼主体地位，缺乏足够的依据。二审法院认为，对于侵权事实的认定，一审应当查证以下事实：（1）如依侵权之诉来审理，需证实被拆除的房屋确属物业管理用房，即被拆除的房屋的产权是明确属于全体业主，侵权的事实成立需有对原“物业管理用房”权属的证据予证实。一审原告未提供被拆除房屋产权原本属于业主，也未能证实其对该房屋因原始取得或继受取得享有产权的相应证据，故无法认定侵权事实的客观存在。（2）如依《物业管理服务合同》审理，则A公司和B公司并非合同当事人。该《物业管理服务合同》为业主委员会与物业管理中心双方，对此责任的应当如何认定，需另行审理查证。

    X市中级人民法院认为，一审法院对上述事实未依法定程序予以查证，其所作的判决未能判明案件的基本法律事实。

4、二审定案结论

    X市中级人民法院根据所认定的事实、证据和上述判案理由，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（四）项之规定，裁定如下：

    一、撤销X市X区人民法院（2003）沙民初字第3395号民事判决书；

    二、发回X市X区人民法院重审。

【本案焦点】

   本案争议焦点为：业主委员会作为诉讼主体是否适格、侵权事实是否成立以及侵权与违约之诉是否竞合

1、业主委员会作为诉讼主体是否正确

    适格民事主体是指对于案件的诉讼标的，谁应当有权要求法院作出判决和谁应当作为被请求的相对人。业主委员会基于全体业主的选举产生，其设立的目的是便于广泛的业主行使民事权利，为业主大会的常设执行机构，《条例》要求其“备案”的规定是便于行政管理的意义而设置。业主委员会代表全体业主履行相应职责，其义务承受人为业主，业主委员会本身不具备法律意义上承担民事责任的组织机构及财产，不具有当事人能力，无法独立承担民事责任的能力，不具备可作为诉讼主体的“非法人组织”所必备的要件。因此，不具有适格民事主体的属性。从已正式施行的《物业管理条例》相关规定来分析，业主委员会为业主较多的物业管理区域所成立业主大会的执行机构，在业主较少的物业管理区内可不设业主委员会（《条例》第十条）。在涉及纠纷诉讼事务时，业主委员会本身既不能作为原告提起诉讼，也不能作为被告应诉，诉讼主体是住宅小区的全体业主。业主委员会可以作为诉讼代表人参与诉讼，但其必须有全体业主或业主大会授权的决议。本案中如果业主委员会具有超越于业主或业主大会以上对物业管理用房的独立请求权作为原告诉讼，则业主委员会必然就享有对权利客体即物业用房的经营权、收益权、处置权；如果业主委员会违背业主意愿或违反业主大会及业主公约的约定，业主委员会作为侵权方成为被告，业主委员会如何承担责任，即使法院作出由业主委员会承担赔偿责任的判决，客观上根本不具有实现的前提，执行法院更无法执行这种具强制力的“生效判决书”。这显然违背了立法者的本意，“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见”明确规定“可以成为民事诉讼的当事人的其他组织”是指“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”，这一规定的法律意义就是为了确保法律的公平及效力。

2、侵权事实是否存在

    对于是否侵害业主物业管理用房财产权的认定，首先应当查实被拆除房屋的权利归属，即由物业中心使用的房屋产权主体问题。本案在没有直接证据证实该房屋产权为谁享有时，应当进一步确定原告是否有权取得该房产，否则难以作出侵权的判定。房屋作为不动产属物权范畴，在民事理论上对于物权的取得有原始取得与继受取得之分，原始取得是指依原所有人的权利而取得、不以他人的权利及意思为依据，依据法律直接取得物权，如因生产、国有化、没收等方式直接取得物权；继受取得则是以通过某种法律行为或法律事件为依据取得物权，如买卖、赠与、继承等取得物的所有权。首先所拆除房屋属于临时建房，依法不可办理产权证，且房屋并非业主所建成，即排除了业主以原始取得方式所享有房屋产权的认定；其次，房屋拆除前由物业中心临时使用却并未发生任何实质性的交易、买卖或其他法律行为，因此，业主未能继受取得该物权。理论上业主不享有该房屋产权，实践中该被拆除房屋属临建房，其本身就不存在产权问题。因此，原告主张侵权成立的前提是首先要证明其当然享有该物权且不存在瑕疵，需提供在房屋拆除前就已取得房产权的有效证据。一审法院对于原告是否享有房产权未查实，作出A公司、B公司构成侵权的认定缺乏相应的证据和依据。

3、《物业管理服务合同》可否成为定案依据

    本案中原告提起的是侵权责任承担之诉，一审法院作出侵权判决的主要依据是《物业管理服务合同》，而该合同甲方为业主委员会，乙方为物业中心，该《合同》表述：“拆建单位向乙方承诺给付物业用房”，但承诺方（建银公司或银通公司）却并未签字盖章或以其他方式予以确认，A公司或B公司并非合同权利义务的相对方，原告无法对其提起违约责任之诉，法院将不能认定银通公司与建银公司的违约责任，因这两家公司即非合同当事人又未签章认可合同内容，同时，也没有任何间接证据证明两公司对甲方给付物业用房承担责任的承诺，该《合同》的这一约定对A公司、B公司不具有约束效力，则两公司无须承担违约责任，也不能成为违约责任案件的被告。此外，该《合同》条款也同样不能作为证明A公司、B公司具有侵权行为或侵权事实的证据，因此本案不成就侵权责任与违约责任竞合的情形，该《合同》及合同内容不能证明侵权行为的因果关系，故无法成为定案的直接依据。而物业中心作为物业管理企业无提供物业用房的法定义务，在约定的义务不明确的情形下，物业中心所应承担的相应缔约过错责任。

【评 析】

    本案是X市最负争议且最具影响的物业纠纷之一。新疆百域君鸿律师事务所苏文玲律师能够充分利用法理知识及地方法规，最终经二审法院审理裁定发回重审，依法维护了当事人的合法权益。