办理房产所有权证书是否为房屋交付的附随义务

谁来办理房产所有权证书——办理房产所有权证书是否为房屋交付的附随义务 

    案例：刘某从某房地产公司开发楼盘购买了一套商品房，并及时交纳开发商要求交纳办理房屋所有权权证书所需要的费用及相关资料，但是在入住后一年仍未能取得房产证书，刘遂到房产开发商处咨询，得到的答案很简单，开发商客服人员称：按照双方签定的《商品房买卖合同》的约定出卖人只负责协助买受人办理房屋所有权证书，并无办理义务。

    上述情况在商品房买卖过程中较为常见，开发商在商品房销售过程中为了尽可能减少合同义务，规避销售过程中可能发生的风险，一般会在商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定填写下述内容：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列3项处理：

1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 ％赔偿买受人损失。

2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的 ％向买受人支付违约金。

3、（约定方法）出卖人负责协助买受人办理房地产权属证书，如因买受人责任造成不能办理或迟延办理房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。”

    对本条合同约定内容的是否具有合法性，在阐述之前，有以下三点需要说明：

1、该合同文本是建设部制定的商品房买卖合同的示范文本，其内容可以根据实际情况进行删减、增加、修改，并不具有强制效力，即合同文本的内容并不是具有法律效力的规范性文件。

2、该合同文本的内容在法律法规规定的范围内，侧重维护买受人（消费者）的利益，但合同毕竟体现的是当事人的意思自治，故此合同文本对法律法规没有强制性规定的条款采取了较为宽泛的选择方式，本条也是如此。

3、各地房管部门在办理商品房买卖合同备案过程中，严格要求房地产开发商在销售商品房时必须签订本示范合同文本，但是该备案行为并不对合同内容进行实质性审查，而仅对合同的形式是否符合合同文本的形式要求进行审查，即经过备案程序的合同仅是形式合格而已。

    基于以上三点说明，我们只能依据法律、法规、部门规章、相关法律解释的内容来确定以上合同内容的合法性，以下依据房屋所有权办理程序进行简单的分析：

第一、谁是申请人。

    依据《城市房屋权属登记管理办法》第三条的规定：“本办法所称房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

    本办法所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

    本办法所称房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”

    该办法第四条规定：“申请人按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”

    该办法第十一条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。”

    从以上规定可以得出：办理房屋所有权属登记的申请人应该是买受人，出卖人不是申请权属登记的主体，不负有为买受人申请办理权属登记的义务。

第二、出卖人在买受人申请权属登记时有何义务。

    在买受人办理房屋权属登记的整个过程中，出卖人对该申请行为不承担任何责任，但对办理权属登记，其仍应按照相关规定承担义务。依据建设部《城市房地产转让管理规定》中第七条的规定出卖人承担以下几项义务：

1、签订房地产买卖书面合同。房屋买卖合同是要式合同，必须具备书面形式，没有书面合同后续的备案登记等手续无法办理。

2、会同买受人在合同签订后30天内办理合同备案手续；备案登记手续是建设行政主管部门要求必须履行的一项程序，虽然不办或逾期办理不会导致合同的无效，但后续的手续会无法进行；依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定出卖人还有一项义务：提供办理权属登记的部分资料。这些资料主要是用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证及房屋竣工验收资料等。这些资料是办理房产证必不可少的，出卖人不提供上述资料，买受人无法办理房屋产权证书，足以构成违约。

第三、出卖人是否构成买受人的代理人。

    实际操作过程中的情形与法律法规规定的会有一些差异，同时实践中操作方式也是较为经济的，避免了由于买受人对房地产权属登记程序不熟悉造成的弊端和资源浪费，但是由于其中的代理关系不明确，因而对此也应提起注意。

    出卖人（房地产开发商）一般在签定商品房买卖合同时，要求买受人提供的办理房产权属证书所需要的部分资料，如身份证、授权委托书、户口本、付款证明、契税、交易服务费、维修基金、办理证书的工本费等，在同时或之后的某个时间要求买受人签发委托书，按照合同法的相关规定，出卖人构成买受人的代理人。即使出卖人未要求买受人签发委托书（实践中操作不规范），出卖人自收到应由买受人提供的资料后，委托合同也应视为成立。

    自委托合同成立时起，出卖人应当按照约定履行自身所承诺的义务，如果没有约定，出卖人应尽到善良管理人的义务，否则买受人有权要求出卖人返还其所缴纳的税费和相关资料，并可以要求出卖人承担其缴纳款项的逾期银行贷款利息，如出卖人迟延履行义务，造成买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以依照最高人民法院的司法解释要求解除合同和赔偿损失。

第四、责任划分：

出卖人义务：

    出卖人负有协助买受人办理房地产权属证书的义务，及时提供应由出卖人提供的相关资料。

买受人义务：

    申请办理房地产权属登记，缴纳相关费用，提交应由买受人提供的资料。

    其实在办理房屋权属登记的整个过程中，出卖人和买受人各自的义务都不复杂，最关键的义务在这个过程之外，即出卖人对其出售的房屋负有瑕疵担保义务，出卖人必须保证该房地产的各个方面都是合法的，并能够办理房产所有权证和土地使用权证。只要出卖人能够保证其房地产手续合法，并及时提供了协助义务，在没有其他特殊约定的情况下，即使房产权属证书未能在合理期限内办理完毕的，出卖人也不承担违约责任，即买受人负有办理房产权属证书主要义务，出卖人仅有协助义务。同时有一点需要明确，即出卖人在办理完毕房产证书后，应及时将房产证书交付买受人，而不应以法律法规没有规定的原因扣留买受人的房产证书。