商品房已交付使用却办不到产权证的几种原因

    随着房地产业的迅猛发展,广大群众对各类住宅等物业的需求与日俱增。现在每年均有大量新建商品房竣工交付使用，但许多业主购买了商品房并已入住,却迟迟办不到产权证。据我们在登记发证业务中接触到的情况分析，其中原因主要有如下几种:

    一、由于房地产开发商的原因造成暂时无法办证的：

1、房地产开发项目以出让方式使用国有土地，受让方（开发商）未按出让合同约定支付全部土地出让金或超过批准的建筑容积率未能按要求补办手续。

    根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。如果开发项目实际建筑面积超过出让合同允许的建筑容积率,应当补交增容地价,签订补充合同。

2、商品房项目建设时开发商擅自改变土地用途或擅自变更设计，且未能补办手续。如出让合同载明土地用途为工业用途商品房.但开发商除建设工业商品房外,还擅自建造部分住宅商品房；还有的开发项目，其底层规划部门批建的功能为车库，而开发商建设时实际建成商场等。这些情况都应补办有关批准手续后才能办理产权证。

    土地用途和房屋用途必须与批准的用途一致.开发商需要改变出让合同规定的土地用途和城市规划设计的要求,应征得土地管理部门(出让方)的同意,并分别向土地管理部门和规划管理部门申请办理批准或审核手续后,重新签订出让合同,调整土地使用权出让金,竣工后再办理土地变更登记手续。

3、商品房项目建设时超出市政府批建的用地红线造成违法用地。

    城市规划区内各项建设用地必须符合城市建设总体规划.市政府在根据城市总体规划批准用地和红线时已严格规定了商品房的用地范围和用地面积, 开发商必须在批准的红线范围内进行建设。

4、商品房项目建设时建法超建、超层，未能补办手续。

    商品房建设必须控制在规划管理部门批准的层数和建筑面积范围内。凡影响近期规划建设或城市发展的重要地段,或直接影响交通.消防.市政设施.房屋修缮施工.绿地.环保.防灾和邻里居住条件的违法建筑应从严处理。

5、购买了开发商重复抵押房屋或被法院查封的房产。

    如开发商隐瞒真实情况,将已抵押给银行或被法院查封的房屋出售给购房者，购房者将无法办理产权证。

6、商品房开发实行商品房预售许可证制度，但部分开发商未按规定向交易中心办理交易合同备案登记手续，或虽有备案登记但其商品房实际建筑面积超出了商品房预售许可证面积范围。

7、据《商品房销售管理办法》规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门,协助购房者办理权属登记。但有的开发企业倒闭或开发商下落不明，无法提供开发商应提交的立项批文、土地权属证明、建设工程规划许可证及土地房屋图表资料等材料，也使得该商品房项目无法办理产权证。

8、建设项目竣工验收证明是产权登记的要件之一，但常有开发项目由于工程质量问题或消防验收问题无法竣工验收，也就无法提交工程竣工验收证明或工程质量综合评定表，办理产权证也遇到障碍。

    二、由于购房者自身原因影响办理产权证的：

1、购房者在开发商协助集中办理产权证时，未及时提交有关材料。

    根据《厦门市土地房屋权属登记管理规定》，购买新建商品房,办理权属登记应缴交初始登记申请书及身份证明、购房合同、 购房发票，未及时提交的话，将无法及时办理产权证。

2、购房者未能按规定缴交房地产契税。

    购买商品房必须依法缴纳契税,国家规定，1997年10月1日起,契税税率为3%。纳税人应当持契税完税凭证或契税减免税凭证办理权属登记手续。

3、购房合同与购房发票的姓名不一致，或二者的房屋建筑面积、房价不一致。

4、由于保管不慎，造成购房合同或发票遗失。

    合同或发票遗失,应及时向登记机关申请登报声明作废,期满无异议后,才能办理权属登记。

5、办理按揭还贷等事项尚未理顺。

    购房者办理登记手续必须征得银行书面同意,权证由银行领取,待贷款还清后归还业主。